40 40 45 ЗВОНИТЕ
ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Выселение из жилого помещения - понятие выселения, основания для выселения.
2. Признание утратившим право пользования жилым помещением.
3. Признание не приобретшим право пользования жилым помещением.
4. Иски о выселении из жилого помещения. Судебная практика по делам о выселении.
5. Случаи, когда выселение из квариры невозможно.
Словосочетание “выселить из квартиры” употребляется в разных случаях и в зависимости от конкретной ситуации имеет разное значение. Как показала практика, большинство людей, говоря о том, что им необходимо выселить кого-то из жилого помещения, преследуют совершенно другие цели и задачи.
В первую очередь “выселение” - это способ защиты жилищных прав. Для того, чтобы понять, что такое “выселение”, его необходимо разграничить от иных способов защиты, таких как “признание утратившим право пользования” и “признание не приобретшим право пользования”.
Основным отличием является - фактическое проживание человека в квартире, из которой планируется его выселение. Иными словами, “выселить” - это фактически освободить квартиру от присутствия в ней нежелательного человека и его вещей.
Если человек в квартире фактически не проживает, но сохраняет в квартире регистрацию, то способом защиты будет “признание утратившим право пользования” или “признание не приобретшим право пользования” (отличия между данными понятиями мы разберем ниже).
1. Человек произвел отчуждение квартиры (продал, поменял), при этом он или члены его семьи не хотят выезжать из нее, продолжают в ней проживать.
2. Квартира, в которой проживает человек, была арестована и продана с торгов (например, как заложенное имущество, ипотека). Приобретатель желает освободить квартиру от проживающего в ней гражданина и членов его семьи.
3. Выселение лица, проживающего на основании согласия только одного из собственников квартиры и без согласия другого сособственника.
4. Выселение бывшего члена семьи собственника.
5. Выселение гражданина, злостно нарушающего права соседей.
6. Выселение из служебного жилого помещения.
7. Выселение из маневренного жилья.
8. Выселение из аварийного жилого дома.
9. Выселение лиц, имеющих задолженность по оплате коммунальных услуг.
В первых двух случаях всё относительно просто.
Человек, который лишился квартиры по собственному желанию, либо в результате неисполнения обязательств перед банком, либо по судебному решению одновременно лишается и всех прав относительно данной квартиры. А значит, не имеет права проживать в ней и подлежит выселению.
На защиту нового собственника квартиры встает ст. 209 Жилищного кодекса, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из этой нормы следует, что новый собственник вправе по своему усмотрению решать, кому предоставлять квартиру для проживания, а кого выселить из нее.
Это положение относится и к членам семьи бывшего собственника. Если после продажи квартиры, члены семьи бывшего собственника добровольно не покидают жилое помещение, они также могут быть выселены в судебном порядке новым собственником.
Из этого правила есть одно важное исключение, о котором нужно обязательно знать, приобретая квартиру, и о котором мы напишем ниже.
При выселении лица, проживающего с согласия только одного из собственников квартиры, необходимо понимать следующее: если квартира находится в собственности нескольких лиц, то для вселения в нее необходимо согласие всех собственников.
Данное правило вытекает из ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Если согласие второго собственника на вселение человека не получено, то данный гражданин может быть выселен по решению суда по иску собственника, не дававшего согласие на вселение.
Выселение бывшего члена семьи собственника происходит на основании ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса, согласно которой в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.
Такая ситуация может сложится, например, после расторжения брака, когда собственник имеет желание выселить из квартиры своего бывшего супруга. Необходимо отметить, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует иное жилое помещение, а также если его имущественное положение не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то суд может сохранить за ним право пользования квартирой на определенный срок.
Это означает, что выселение такого бывшего члена семьи собственника может быть отложено судом на конкретно указанный в решении суда срок. Как правило, такой срок не превышает один год.
Выселение лиц, нарушающих права соседей является самой сложной ситуацией. Несмотря на наличие в законе норм, устанавливающих основание и порядок такого выселения, сделать это на практике достаточно сложно.
Так, часть 2 ст. 35 Жилищного кодекса предполагает, что если гражданин, не являющийся собственником квартиры, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе вначале предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения, а если данный гражданин после предупреждения не прекратит нарушения, то он подлежит выселению на основании решения суда.
Выселение из служебного помещения происходит по окончании периода, на который помещение было предоставлено. То есть прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения и выселения гражданина.
Выселение собственника из аварийного жилого дома происходит в порядке ст. 32 Жилищного кодекса с предоставлением денежной компенсации за жилое помещение либо с предоставлением иного жилого помещения.
Выселение лиц, проживающих в аварийном жилом доме на основании договора социального найма, происходит в порядке ст. 89 Жилищного кодекса с предоставлением жилого помещения, равного ранее занимаемого.
Подробнее о правах собственника и нанимателя в аварийных домах и о процедуре выселения можно посмотреть здесь.
Выселение лиц, имеющих задолженность по оплате коммунальных услуг возможно только из квартир, предоставленных на условиях социального найма.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев является основанием для расторжения договора найма и выселения таких граждан.
При этом выселенным гражданам предоставляется иное жилое помещение площадью из расчета 6 кв.м. на одного члена семьи (ст. 90 ЖК РФ).
Это означает, что данное лицо подлежит исключению из договора социального найма, а также подлежит снятию с регистрации по данному адресу.
Признание утратившим право пользования жилым помещением является крайней и достаточно жесткой мерой, поэтому при рассмотрении дела суд должен внимательно исследовать и установить все важные обстоятельства по делу.
К таким обстоятельствам Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении от 02.07.2009 № 14 относит: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
В этом случае в суде устанавливается факт того, что данный гражданин не воспользовался предоставленным ему правом жить в квартире, формально зарегистрировался в ней, но никогда не пользовался.
На практике такие случаи часто встречаются, когда гражданин просит у знакомых / родственников зарегистрировать его у себя, объясняя, что регистрации ему необходима для трудоустройства. После, такой человек работает в городе, потом уезжает, а регистрация его в квартире так и остается.
Споры о признании не приобретшим право пользования жилым помещением значительно проще, чем споры о признании утратившим право пользования, поскольку не требуют установления никаких других обстоятельств в суде, кроме факта добровольного невселения в квартиру.
Выселение из жилого помещения, признание утратившим право пользования, признание не приобретшим право пользования возможно только в судебном порядке.
Закон устанавливает, что снять гражданина с регистрации можно либо по заявлению самого гражданина, либо на основании судебного акта.
Так что, как это не странно, собственник не может просто прийти в паспортный стол и снять с регистрации нежелательного гражданина. Ему необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Указанные категории споров рассматриваются районными/городскими судами по месту жительства ответчика. Если место фактическое место жительства ответчика установить не представляется возможным, то суд определяется по месту нахождения спорной квартиры, как последнего известного места жительства.
Чтобы получить нужный результат в суде необходимо правильно определить требования: выселить, признать утратившим, признать не приобретшим. Также необходимо провести тщательную подготовку к делу, заранее подготовить необходимые доказательства по делу, продумать тактику ведения дела.
Юристы Компании “Защитник” имеют большой положительный опыт ведения таких дел в суде. Мы поможем вам надежно и эффективно разрешить сложившуюся ситуацию и защитить ваши права в суде.
5. Случаи, когда выселение из квартиры невозможно
Рассмотрим два случая, которые чаще всего встречаются в судебной практике.
Для многих это кажется очевидным, но раз с такими вопросами приходится сталкиваться, то есть смысл написать об этом.
Обычно ситуация выглядит следующим образом: один из сособственников приходит и жалуется на другого сособственника, что он не платит по коммунальным счетам, не дает покоя в квартире, устанавливает свои порядки и жить с ним невозможно. Желает выселить его на этом основании.
В данном случае решить сложившуюся ситуацию иском о выселении невозможно, поскольку гражданин имеет долю в праве собственности на данную квартиру, а значит может в ней жить и не подлежит выселению. Необходимо искать иные способы защиты нарушенного права. Юристы Компании “Защитник” найдут верный и самый эффективный способ решения спора.
2. Из жилого помещения нельзя выселить гражданина, отказавшегося от приватизации.
Здесь обратите внимание! Приватизация квартиры означает переход из государственной собственности в долевую собственность всех проживающих лиц. Для приватизации требуется согласие всех проживающих граждан. Бывают ситуации, когда граждане дают согласие на приватизацию, но при этом отказываются от своей доли в пользу члена своей семьи. Например: супруги решили приватизировать квартиру только на жену. Муж дает согласие на приватизацию, но квартиру оформляют только на супругу. В такой ситуации появляется собственник и лицо, отказавшееся от приватизации. Так вот! такое лицо, отказавшееся от приватизации, нельзя будет выселить даже в случае продажи квартиры. Пленум Верховного суда в своем Постановлении от 02.07.2009 № 14 установил, что такие граждане, приватизация без которых была бы невозможна, обладают пожизненным правом пользования жилым помещением.
Поэтому, покупая квартиру, необходимо убедиться, что в квартире отсутствуют граждане, отказавшиеся от приватизации. В противном случае вы приобретете жилое помещение с человеком, которого невозможно будет выселить.
Выселение из жилого помещения, равно как и признание утратившим / не приобретшим право пользования является одним из самых сложных судебных споров, требующих специальных знаний и навыков. Для успешного решения данных вопросов просто необходима помощь юриста, имеющего положительный опыт решения такого рода дел. Компания “Защитник” готова оказать вам помощь в решении столь непростой проблемы и добиться решения спора в суде в вашу пользу.
Анна Викторовна - секретарь Компании "Защитник"
КОНСУЛЬТАЦИЯ
БЕСПЛАТНО!
Оставьте заявку сейчас, чтобы записаться на бесплатную консультацию к нашим юристам. Секретарь перезвонит вам в течение 5 минут.
Остались вопросы? Звоните:
СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу
по телефону 40 40 45
или оставьте заявку, мы перезвоним вам
в течение 5 минут
